独家解读：南京取消现房销售政策 全面推行竞自持！

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刚刚（7.17），江苏土地市场网挂出5幅地块，出让面积约28.2万㎡。其中3幅地块位于江北江浦板块，另外2幅位于江宁滨江板块，其中5幅地块均含宅地。

值得一提的是，此次挂出的土地，出让条件中出现了重大变化：

1、现房销售条件取消！此前南京土地竞拍规则中，明确要求：土地竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。如今这条规定在新挂地块的出让条件中取消了。

2、“竞建保障面积”调整为“竞建自持商品住房面积”。此前，当地块竞价达到最高限价时，要求竞建保障房面积，报建面积多者得。如今调整为：当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。

3、此次挂出的5幅地块设置得最高限价均比区域地王便宜2000-3000元/㎡。其中江北新区三幅地块，最高楼面地价均限制在2万元/㎡以下。相比较区域目前最贵地王价，要便宜3000元/㎡。

另外江北的两幅地块，都位于江宁滨江。最高楼面地价限制在9000元/㎡以下，相比较目前区域地王价，要便宜2000元/㎡。

南京此番突然取消现房销售的政策，究竟为何？我们连夜联系了两位业内资深老师对新政进行解读：

南京工业大学天诚不动产研究所所长

南京市房地产学会会长吴翔华

原因：

一个是原有的现房销售政策，开发商方面成本提高，必然导致的是销售报价要提高，但政府又限价。当时做出的决定是现房销售等个两年上市，房价肯定提高了，但政府限价基本还是维持原价。房价和开发商成本两个矛盾无法解决；

二是现房销售从开发到建成满足销售条件，至少需要两年时间，这就导致上市房源量在某一段时间是真空状态，房源量紧张，人为加剧了市场的供需矛盾，政府估计就想加大供应力度；

三是南京目前是租赁试点城市，每年都是有租赁任务的，现在竞自持，开发商一方面拿到了地，另一方面又帮助政府完成部分租赁用房目标；

四是开发商拿地后现房销售带来的一个大问题便是成本压缩，有部分不负责的房企会偷工减料，造成建筑质量下降，后续维权不断，政府也就惹祸上身。所以百弊无一利。

影响：

对于开发商来说基本喜闻乐见，地块中有部分需自持的房源，也没有什么不好，因为虽然是自持，但依旧是开发商自己的资产，可以自由支配。以前配建的人才房和保障房是无偿交给政府。

这样开发商拿地的时候，达到最高限价也无所谓，只要不是高的离谱，开发商也愿意奔着最高限价去拿地。

所以实行这种政策后，预计南京未来短期内的房源供应量会上升，一般6-9个月便能够上市：第二个是地价可能会有所攀升。

扬子晚报资深房产记者马祚波

现在现房销售对于市场并没有多大影响，政府关于现房销售的标准一直都没有出来，可以看出现房销售只是一个过渡性的政策。政府此次调整土地出让规则，是综合考虑之下才做出这个改变，应该不是突然的没有预兆性的。

此外，南京现房销售的房子近期也是刚出来，也看不出来过去一年对于南京的市场有什么影响，所以我个人认为当初的现房销售只是个过渡性政策。

取消之后主要还是为了突出租赁房，之前是让开发商建保障房面积无偿提供给政府，现在就是不用无偿交了，可以自己拿在手里，但是不允许销售只允许出租，这个目的还是为了增加租赁房的面积。

从今年几次土地拍卖情况来看，出让的地块几乎都很难达到最高限价，市场上比较冷，这些开放商因为有限价政策的存在，也会看的比较淡，不会因为风头去抢。所以政策影响不大。

地块详情

浦口宅地NO.2018G36 

地块位置：东北至康华路、浦口区国税局用地，西北至文德东路，西南至珠江路，东南至现状

出让面积：31158.8㎡

土地用途：R2二类居住用地、Rc基层社区中心

容积率：综合容积率2.3

起拍价：105000万元

起拍楼面价：14100元/㎡

最高限价：148000万元

最高楼面限价：19874元/㎡

出让条件：

（1）B地块为基层社区中心用地，须配建社区卫生服务站建筑面积不小于150平方米；文化活动室建筑面积不小于400平方米，体育活动站建筑面积不小于600平方米，基层社区服务中心建筑面积不小于400平方米，社区警务室建筑面积不小于40平方米；居家养老服务站建筑面积不小于120平方米，公厕建筑面积不小于60平方米。上述公共配套设施由竞得人代建，应与首期项目同步审定规划设计方案、同步核发建设工程规划许可、同步规划核实，建成后无偿移交浦口区政府，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让金额不作调整。 

（2）地块要求装配式建筑面积的比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑（三层及以下的低层住宅除外）应100%实行成品住房交付。

浦口宅地NO.2018G37

地块位置：浦口区江浦街道雨山南路以东、财八路以北地块,东至雨山南路，南至财八路，西至现状，北至现状

出让面积：44575.05㎡

土地用途：二类居住用地

容积率：1.01≤R≤1.6

起拍价：100000万元

起拍楼面价：14021元/㎡

最高限价：142000万元

最高楼面限价：19910元/㎡

出让条件：

地块要求装配式建筑面积的比例为100%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑（三层及以下的低层住宅除外）100%实行成品住房交付。

浦口商住混合地块NO.2018G38 

地块位置：浦口区江浦街道海桥路以南、绿水湾北路以东地块,东至荣庄路，南至花莲路，西至绿水湾北路，北至海桥路

出让面积：91345.7㎡

土地用途：商业用地、二类居住用地、基层社区中心、幼托用地

容积率：1<R≤1.89

起拍价：175000万元

起拍楼面价：10137元/㎡

最高限价：254000万元

最高楼面限价：14712元/㎡

出让条件：

（1）C地块为基层社区中心用地，须配建社区卫生服务站建筑面积不小于300平方米，文化活动室建筑面积不小于600平方米，体育活动站建筑面积不小于200平方米，基层社区服务中心建筑面积不小于600平方米，社区警务室建筑面积不小于60平方米，居家养老服务站使用面积不小于150平方米，公厕建筑面积不小于100平方米，垃圾收集站建筑面积不小于80平方米。上述公共设施由竞得人代建后无偿移交浦口区政府，所对应的土地按划拨方式供地，出让面积据实核减，出让金总额不作调整。 

（2）D地块内须配建一所12班幼儿园，由浦口区教育局完善用地手续，由海峡科工园负责建设，所对应土地按划拨方式供地，建设资金由浦口区财政局拨付。

 （3）E地块综合公园由海峡科工园负责建设，所对应土地按划拨方式供应。

 （4）地块内新建住宅建筑项目和单体建筑面积超过5000平方米的公共建筑项目应采用装配式建筑技术建设，且同一地块内须100%采用，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑（三层及以下的低层住宅除外）100%实行成品住房交付。

江宁滨江宅地NO.2018G39 

地块位置：江宁滨江开发区弘利路以西、锦文路以北地块,东至弘利路，南至锦文路，西至规划道路，北至纬七路

出让面积：64145.18㎡

土地用途：二类居住用地

容积率：1<R≤2.2

起拍价：88000万元

起拍楼面价：6236元/㎡

最高限价：127000万元

最高楼面限价：9000元/㎡

出让条件：

（1）该地块须配建建筑面积不小于7056平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。

（2）地块要求装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，全装修成品住房比例为100%。

（3）住宅建筑高度不得低于50米。

江宁滨江NO.2018G40

地块位置：江宁滨江开发区经六路以东、锦文路以北地块,东至规划道路，南至锦文路，西至经六路，北至纬七路

出让面积：50867.49㎡

土地用途：二类居住用地、幼托用地、基层社区中心

容积率：1<R≤2.2

起拍价：70000万元

起拍楼面价：6255元/㎡

最高限价：100000万元

最高楼面限价：8936元/㎡

出让条件：

（1）该地块须配建建筑面积不小于5595平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。 

（2）住宅建筑高度不得低于50米。

（3）B地块须配建一座12班幼儿园，由江宁区政府出资并建设，所对应土地按划拨方式供应。C地块为基层社区中心用地，由江宁区政府出资并建设，所对应土地按划拨方式供应。 

（4）D地块为基层社区游园，绿地率不得低于70%，由江宁区政府出资并建设，该地块地下空间可设置地下停车设施，纳入C地块配建指标计算。

（5）R2二类居住用地、Rax幼托用地、Rc基层社区中心用地装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，其中R2二类居住用地全装修成品住房比例为100%

据了解，该批地块将于今年8月17日9时在网上竞拍！

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